Reforma tributária nos condomínios: o que muda na taxa, nos contratos e nas notas fiscais

Artigo Condomínio · Tributário · 29 de outubro de 2026

Alan Moraes Advocacia · alanmoraes.com.br · https://alanmoraes.com.br/artigo-reforma-tributaria-condominios.html

O que é a reforma

A reforma tributária do consumo foi aprovada pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025 (BRASIL, 2023; BRASIL, 2025). Ela substitui cinco tributos por dois. PIS, Cofins e IPI dão lugar à CBS, que é federal. ICMS e ISS dão lugar ao IBS, de estados e municípios. A ideia central é a não cumulatividade: cada empresa paga o imposto sobre o que vende e desconta, como crédito, o imposto que pagou nas compras.

Para o condomínio, esse detalhe faz toda a diferença. Quem não é contribuinte não toma crédito. Assim, o imposto que vem embutido na nota do fornecedor vira custo definitivo, e quem paga é o condômino.

O calendário da transição

A alíquota ainda não está fechada. Para 2027, o Tribunal de Contas da União aprovou em 28/10/2026 o cálculo de 11,3% para a CBS, que ainda depende de resolução do Senado até 15 de dezembro; com o desconto previsto em lei para 2027 e 2028, a alíquota aplicada deve ficar em 11,2% (PODER360, 2026). Para o sistema completo, o Comitê Gestor do IBS estimou uma alíquota somada de 27,91% (CONTMATIC, 2026). A lei prevê mecanismos para trazer a carga de volta a 26,5% se ela passar desse limite.

A taxa condominial paga imposto?

Não, em regra. A Lei Complementar 214/2025 coloca o condomínio edilício entre as entidades que não são contribuintes do IBS e da CBS (BRASIL, 2025, art. 26). A cota condominial é rateio de despesas entre os condôminos, e não preço de um serviço vendido. A regra foi mantida no regulamento da CBS (BRASIL, 2026a).

Há duas exceções, previstas no § 2º do art. 26, com a redação dada pela Lei Complementar nº 227, de 13 de janeiro de 2026 (BRASIL, 2026b; CONJUR, 2026):

Um exemplo ajuda. Um condomínio que arrecada R$ 100 mil por mês em cotas e recebe R$ 5 mil pelo aluguel do topo do prédio a uma operadora de telefonia está tranquilo: as cotas representam cerca de 95% da receita. Já um condomínio misto, com lojas alugadas, estacionamento rotativo e painéis de publicidade, pode passar do limite. O síndico deve acompanhar esse percentual de perto. A lei ainda não deixa claro em que período ele será apurado, e a Receita Federal precisa esclarecer esse ponto (RADAR DA REFORMA TRIBUTÁRIA, 2026).

Quando o condomínio passar a ser tributado sobre o aluguel de espaços, a lei prevê redução de 70% nas alíquotas para locação e cessão onerosa de imóveis (BRASIL, 2025, art. 261, parágrafo único; SIENGE, 2026).

Vale a pena optar pelo regime regular?

Para o condomínio residencial, quase nunca. A opção faz o IBS e a CBS incidirem sobre todas as cotas, e os moradores, que são pessoas físicas, não aproveitam esse imposto. Os créditos que o condomínio ganharia sobre as compras dificilmente compensam, porque a maior despesa costuma ser a folha, que não gera crédito (MURAYAMA, 2026).

No condomínio comercial a conta pode ser outra. Se os condôminos são empresas do regime regular, elas podem descontar o imposto da cota como crédito, e o condomínio recupera o imposto pago aos fornecedores. A decisão exige simulação com o contador. Quem opta fica vinculado ao regime por, no mínimo, 12 meses (MURAYAMA, 2026).

Onde está o impacto: os contratos de serviço

O condomínio não paga IBS e CBS sobre a cota, mas paga dentro do preço de tudo o que contrata. As empresas de portaria, limpeza, conservação e segurança vendem, basicamente, mão de obra. Como o salário dos empregados delas não gera crédito, quase todo o imposto incide sobre o valor cheio da nota (OMIE, 2026; PLANNING, 2026).

O gráfico abaixo compara o peso dos tributos sobre o consumo num serviço só de mão de obra, prestado por empresa do lucro presumido, com ISS de 5%. Hoje são cerca de 8,7% (3,65% de PIS e Cofins mais o ISS). Em 2027, com a CBS no lugar do PIS e da Cofins, passa a cerca de 16%. Ao fim da transição, chega a cerca de 26,5%.

Na prática, se a empresa repassar tudo, o mesmo serviço fica cerca de 7% mais caro em 2027 e cerca de 15,6% mais caro em 2033, sempre em comparação com hoje. É o pior cenário. O aumento real tende a ser menor quando a empresa tem créditos (materiais, uniformes, equipamentos, veículos) ou já está no lucro real, que paga PIS e Cofins de 9,25%.

Uma consequência merece registro. Pela primeira vez em muito tempo, a terceirização pode deixar de ser automaticamente a opção mais barata. Para o condomínio, que não aproveita crédito, o funcionário próprio não carrega IBS nem CBS, enquanto o terceirizado carrega. A comparação entre os dois modelos precisa ser refeita com os números de 2027, sem esquecer o risco trabalhista que a equipe própria traz.

Fornecedor do Simples Nacional também ganha vantagem. Para empresas do regime regular, comprar do Simples rende menos crédito. Para o condomínio, que não toma crédito nenhum, isso é indiferente, e o preço tende a ser menor (FENACON, 2026).

Quanto a taxa pode subir

As estimativas variam. Uma empresa de software do setor fala em altas de 2,1% a 6,5% na taxa (GROUP SOFTWARE, 2026). Outras análises indicam que prestadores podem precisar reajustar seus preços em até 15% (CONDOFY, 2026). Há também quem lembre que, para alguns contratos, a carga pode até diminuir, dependendo da estrutura do prestador (SINDICONLINE, 2026).

O gráfico 2 mostra o pior cenário, em que os contratos ficam 7% mais caros em 2027 e 15,6% mais caros em 2033, conforme o peso dos terceirizados no orçamento. Um condomínio com equipe própria e poucos contratos sente pouco; um condomínio inteiramente terceirizado sente mais.

As contas de energia, água, gás e telefone também passam a ter IBS e CBS no lugar de ICMS, PIS e Cofins. O efeito depende do serviço e da alíquota de cada estado e ainda não pode ser estimado com segurança.

Notas fiscais: o que muda

Desde 2026, as notas dos fornecedores trazem campos de IBS e CBS. O condomínio deve conferir se o imposto está destacado corretamente, porque a nota passa a ser a prova do que foi pago. Erros de classificação podem gerar cobranças futuras para o fornecedor e discussões sobre o preço.

O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 incluiu as cobranças e demais valores condominiais no cronograma de documentos fiscais eletrônicos, a partir de 1º de dezembro de 2026, com um código próprio na NFS-e nacional (MAZUTTI RIBAS STERN, 2026; WINKER, 2026). Houve quem lesse a regra como restrita ao condomínio contribuinte, como o optante pelo regime regular ou o que ficou abaixo dos 80% (LOWNDES, 2026). O regulamento da CBS afasta essa leitura: o art. 115, VI, “d”, do Decreto 12.955/2026 obriga o condomínio edilício a emitir o documento fiscal mesmo quando não é contribuinte, e nenhum ato conjunto usou, até aqui, a autorização do § 2º do mesmo artigo para dispensá-lo (BRASIL, 2026a). A nota da cota sai sem IBS e CBS, porque a obrigação de emitir não cria o tributo. A falta de emissão, porém, expõe o condomínio à multa do art. 577, XI, do decreto. O síndico deve combinar desde já com a administradora e o contador como as notas serão emitidas.

Para o proprietário que aluga a unidade, há uma boa notícia: quando cobrada separadamente, a cota condominial ordinária não entra na base de cálculo do IBS e da CBS sobre o aluguel, nos casos em que o locador for contribuinte (SIENGE, 2026).

O que fazer agora

O que evitar

A reforma não transforma a taxa condominial em tributo, mas muda o preço de quase tudo o que o condomínio compra. Quem revisar contratos e receitas com antecedência atravessa a transição com reajustes menores e mais previsíveis.

Texto atualizado até 29 de outubro de 2026. Regulamentos, resoluções do Comitê Gestor e a alíquota definitiva ainda podem alterar detalhes aqui descritos.

Referências

Por Alan Jeffeson Lima de Moraes, advogado (OAB/MA 11.536). Conteúdo informativo; não substitui a análise do caso concreto.