Em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça julgou o REsp 2.121.055/MG e uniformizou o entendimento das duas turmas de direito privado sobre a oferta de apartamentos em plataformas como Airbnb e Booking dentro de condomínios residenciais. A decisão saiu por maioria, e o acórdão foi publicado em 29 de junho de 2026.
O que o tribunal decidiu
O STJ entendeu que esses contratos não são locação por temporada, regida pela Lei 8.245/1991, nem hospedagem hoteleira, regida pela Lei 11.771/2008. Deu a eles um nome próprio: contratos atípicos de curta estadia. O fato de o anúncio estar numa plataforma digital não muda essa classificação.
O ponto central está no modo de uso. Quando a unidade é oferecida com frequência, por poucas diárias, como exploração econômica ou de forma profissional, o imóvel deixa de ter uso residencial. E a mudança de destinação do condomínio depende de aprovação por dois terços dos condôminos. Nas palavras da ementa:
A utilização do imóvel em contratos atípicos de curta estadia, em que haja reiterada exploração econômica ou profissionalização do serviço, descaracteriza a destinação residencial, devendo ser aprovada por dois terços dos condôminos.
Portanto, a mudança na destinação do condomínio deve ser aprovada por dois terços dos condôminos; na ausência de tal aprovação, a utilização pretendida pela recorrente está vedada diante da previsão de uso residencial das unidades.
O que isso significa na prática
Se a convenção prevê uso residencial, o condômino não pode transformar a unidade num negócio de diárias sem que a assembleia aprove a mudança por dois terços. O quórum vem do art. 1.351 do Código Civil, na redação dada pela Lei 14.405/2022; antes dessa lei, a mudança de destinação exigia unanimidade.
A decisão não proíbe o aluguel comum. A locação residencial e a locação por temporada de até 90 dias, do art. 48 da Lei 8.245/1991, continuam permitidas. O que o STJ considerou incompatível com o uso residencial é a oferta reiterada e profissionalizada por poucas diárias. Por isso, cada caso depende de fatos: frequência dos anúncios, duração das estadas, rotatividade de hóspedes e serviços oferecidos junto com a unidade.
O que o síndico pode fazer
O primeiro passo é ler a convenção e o regimento interno para saber qual destinação está prevista. Se o condomínio quiser permitir as estadias curtas, o caminho é levar o tema à assembleia, aprovar por dois terços e, de preferência, levar a alteração à convenção registrada, com regras de cadastro de hóspedes, uso das áreas comuns e responsabilidade do proprietário. Se a convenção prevê uso residencial e não houve essa aprovação, o condomínio pode notificar o condômino e, persistindo o uso, buscar a via judicial. Registrar as ocorrências da portaria e guardar os anúncios ajuda a demonstrar a habitualidade.
Nota de caráter informativo, elaborada a partir da ementa oficial do acórdão. Não substitui a análise da convenção de cada condomínio.
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